İçindekiler
Deprem kuşağında yer alan ülkemizde, yapıların güvenliği, dolayısıyla can güvenliği en önemli konuların başında yer almaktadır.
17 Ağustos 1997’de gerçekleşen deprem sonrasında bu konuda önemli adımlar atılmıştır. Özellikle büyük kentlerde yapıların nasıl ve hangi standartlarda yapılması gerektiği, bu standartları kimin nasıl denetleyeceği belirlenmiştir. Bu yazımızda özellikle kentsel dönüşümle ilgili yasa ve detaylarını açıklamaya çalışacağız.
Devletin Düzenlediği Kentsel Dönüşüm Yasaları
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kurumsal sayfasında yer alan bilgilere göre Kentsel Dönüşüm ile ilgili olarak süreçleri tanımlayan kanunlar;
- Resmi Gazetede 31.05.2012 tarihinde yayınlanmış Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- Resmi Gazetede 13.06.2010 tarihinde yayınlanmış İskan Kanunu
- Resmi Gazetede 13.07.2005 tarihinde yayınlanmış Belediye Kanunu kılavuz olarak alınabilir
Söz konusu kanunlar içinde en önemlisi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanundur. Bu yazımızda bu kanunla ilgili detayları sizinle paylaşacağız.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
Kentsel dönüşüm kanunu olarak da bilinen 6306 sayılı kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir (Madde 1). Söz konusu kanunda Riskli yapı nedir? Riskli alan nasıl belirlenir? Riskli yapı sürecinde maliklerin hakları nedir? Riskli yapı ile ilgili yıkım kararı nasıl çıkar? Riskli yapı nasıl tahliye edilir gibi sorulara yanıt verilmiştir.
Kanunun 2. Maddesine göre Rezerv Yapı Alanı ve Belirlenmesi Planlama ya da altyapı hizmetleri yetersiz olan veya imar mevzuatına aykırı yapılaşma bulunan yahut yapı ya da altyapısı hasarlı olan alanlar veya üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar, uygulama bütünlüğü gözetilerek riskli alan olarak kararlaştırılabilir (madde 2/c, Uygulama Yönetmeliği madde 4).
Rezerv yapı alanı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenir. Bu alanlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca resen belirlenebileceği gibi, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca da belirlenebilir.
Riskli Yapı Nedir?
Özellikle deprem riski yüksek alan olarak belirlenmiş yerleşim bölgelerinde ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.
Kimler Riskli Yapı Talebinde Bulunabilir?
Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri) riskli alan tespit talebinde bulunabilir.
Riskli yapılarda, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilebilir (madde 2/d).
Malikler Arasında Anlaşma Nasıl Sağlanır?
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde; anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 Sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resmen tescil edileceği bildirilir.
