İçindekiler
Kentsel dönüşüme girmek isteyen binaların sırasıyla yapmaları gereken işlemler hangileri? Kentsel dönüşüm sürecinin adımları ve aşamaları neler? Kentsel dönüşüm sürecinde ilk adımdan sona kadar yapılması gerekenleri ve önemli noktaları sizin için derledik.
1. Karar Alma ve Sürecin Başlatılması
• Apartman yönetimi veya kat maliklerinden biri tarafından kentsel dönüşüm
süreci başlatılır.
• Kat maliklerinin en az %50+1 çoğunluğu sağlanması, sürecin başlatılması ve ruhsata kadar
yeterlidir.
• Apartman yönetim toplantılarında alınan kentsel dönüşüm kararının (çoğunluk sağlayarak) karar
defterine işlenmesi ve tüm maliklerin imzalaması önerilir.
• Sürecin ilerleyen aşamalarında (ruhsat ve sözleşme öncesi) tüm hak
sahiplerinin muvafakatnamesi gerekecektir.
2. Riskli Yapı Tespiti
• 6306 sayılı kanun uyarınca yalnızca bir daire sahibinin talebiyle riskli yapı
tespiti süreci başlatılabilir.
• Bakanlık tarafından lisanslı bir kurum/kuruluşa başvurularak karot numunesi
alınır.
• Numuneler ve zemin etütleri sonucunda yapı dayanımı analiz edilir.
• Bu teknik rapor yaklaşık 3–4 hafta içinde tamamlanır ve T.C. Çevre, Şehircilik
ve İklim Değişikliği Bakanlığı sistemine yüklenir. Ardından tapuya “riskli yapı şerhi” düşülür ve maliklere resmi tebligat yapılır.
• Normal şartlarda tüm süreç ortalama 45–60 gün içinde sonuçlanır.
• Tebligatla birlikte, binanın 60 gün içinde tahliye edilmesi istenir.
• Bu süreçlerin onayıyla ilgili Belediye muafiyet yazısı hazırlayacaktır.
3. Hak Sahipleri Arası Bilgilendirme ve Koordinasyon
• Bina yönetimi, riskli yapı süreci boyunca maliklerle ( kiracıların bilgilendirilmesi dahil )
düzenli toplantılar yapmalı ve süreci şeffaf şekilde aktarmalıdır.
• Sürecin başından itibaren doğru bilgilendirme, tahliye ve Yüklenici seçiminde
uyumu artırır.
• Tüm binanın tahliye tarihi, sözleşme ve varsa yeni daire paylaşım esaslarıyla ilgili kararlar, ilk
aşamada alınmalıdır.
• Karot alınmasından tahliyeye kadar olan süreç İşveren tarafından alınacak kararlara
bağlıdır. Yüklenicinin yıkım ve yapım ruhsatını alabilmesi binaların tamamen tahliye
tarihine bağladır.
4. Yüklenici Seçimi ve Sözleşme Aşaması
• Sürecin en başında maliklerin ortak kararı ile Yüklenici firma seçilir.
• Seçilen Yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi önce kendi aralarında daha
sonra riskli yapı onayladıktan sonra noter huzurunda imzalanır.
• Sözleşme sürecinde malikler tarafından uzlaşılarak binanın boş şekilde teslim
tarihinin net belirlenmiş olması önemlidir.
• Hak sahiplerinden, belediye ve tapu işlemlerinde kullanılmak üzere noter
vekaletnameleri alınır.
5. Proje, Ruhsat ve Uygulama Süreci
• Yüklenici sözleşme imzaladıktan sonra avan mimari proje ve cephe tasarımı
hazırlayarak önce maliklerle mutabık kalıp daha sonra Belediye’den resmi
süreçleri başlatacaktır.
• Binaların tahliyesi sonrası önce yıkım ruhsatı ve yıkımdan sonra önceden
hazırlanmış mimari, elektrik ve mekanik projeler belediyede onaylanır. Bu
süreçte aynı zamanda zemin etüt, iksa ve zemin iyileştirme detayları (zemin
etütüne bağlı) ve statik projeler de hazırlanıp, tüm maliklerin
muvafakatiyle yapım ruhsatı alınır.
6. Süreç Yönetimi ve Risklerin Azaltılması
• Tüm maliklerin vekaletname vermesi, tahliye tarihine dair ortak karar
alınması ve süreçlerin yazılı hale getirilmesi büyük önem taşır. Bu kararların
karar defterine işlenmesi ve tüm toprak sahipleri tarafından imzalanması
sürecin resmiyetini güçlendirir.
• Yükleniciyle birlikte yürütülen düzenli bilgilendirme toplantıları, sürecin hem
yasal hem finansal olarak sorunsuz tamamlanmasını sağlar.
