İçindekiler
Kat hizmetleri karşılığı inşaat hakkı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kentsel dönüşümün artmasıyla yaygınlaşmıştır. Anıl İnşaat olarak “Kat Karşılığı İnşaat” hizmeti kapsamında mevcut alanların en doğru şekilde değerlenmesini sağlıyoruz.
Kat karşılığı inşaat hakkı yaygın olarak arazi sorununun olduğu durumlarda uygulanmaktadır.
Kat karşılığı inşaat durumunda; arsa payı karşılığı inşaat firmasına belirli bir arsa payı verir ve müşteri arsa karşılığı daire alır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yıkım işi olmayacağından inşaat daha kısa sürede tamamlanabilmektedir. Kat karşılığı inşaat hakkı, yapı veya arazinin imar izni olması durumunda uygulanabilir. İlgili belediyeler tüm bu izinleri kontrol edebilir. İzin olmaması durumunda belediyelere başvurarak izin alma seçeneği bulunmaktadır. Anıl İnşaat, arsa payı veya kat hizmetleri karşılığı inşaat sözleşmesi imar izinlerini kontrol etmektedir.
Günümüzde inşaat sektörünün gelişmesi, kentsel dönüşüm tartışmaları ve imar sorunları çözülmesi gereken birçok hukuki sorunu da beraberinde getirmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun yürürlüğe girmesi birçok arazi sahibinin endişelerini artırdı. İlgili kanunun uygulanması nedeniyle; müteahhitler ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalanmaya başlandı. Uygulamada arsa sahiplerinin sözleşmenin zayıf tarafı olduğuna dair genel bir kanı olmasına rağmen, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin omurgasını aslında arsa sahipleri oluşturmaktadır. Yargıya taşınan uyuşmazlıklar dikkate alındığında, bunun nedeninin en çok Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin detaylarının bilinmemesi kaynaklı olduğu görülmektedir.
Tarafların, inşaat sözleşmelerinde karşılaşabilecekleri olası sorunlar ve çözüm önerileri hakkında yeterli bilgiye sahip olmaları karşılıklı haklarının korunması açısından önemlidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi öncesinde “Arsa Payı Karşılığında veya Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?”in cevabını iyi bilmek gerekiyor.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri; arsa sahibi, arsa üzerinde kendi malzeme ve tesisleriyle bir bina inşa etmesi karşılığında, hisselerinin bir kısmını ortak rıza ile müteahhide devretmeyi kabul eder.
Geçerlilik koşulu; mevzuata göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu müdürlüğü veya noter tarafından resmi olarak yapılması halinde geçerlidir. Aksi takdirde, sözleşme yasal bir değeri temsil etmez. Tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesini sadece tasdik veya yazılı sözleşme şeklinde yapmaları halinde sözleşme geçersiz olacak ve tarafları bağlamayacaktır. Bu yasal düzenlemeyi taraflar, sonrasında uyuşmazlıklar nedeniyle yargıya taşınabiliyor. Yani taraflar, sözleşme şartlarını ihlal etmekten sorumlu tutulduğu durumlarda; noterde veya tapu müdürlüğünde yapılmadığı için sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulabilir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayacak olan arsa sahiplerinin dikkat etmesi gereken ilk husus; sözleşmenin resmi olarak noterde mi yoksa tapu müdürlüğünde mi yapıldığı olmalıdır. Çünkü; resmileştirilmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yargı önünde herhangi bir hüküm teşkil etmeyecektir.
DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
İş bu sözleşme ,bir tarafta ………………….. (arsa sahibi) ile diğer tarafta ………….. (yüklenici) arasında aşağıda yazılı koşullar dahilinde akdedilmiştir.
Arsa sahibinin adresi :
Tel No :
Yüklenicinin Adresi :
Tel No :
Taraflar, yukarıda belirtilen adreslerini, tebligat adresi olarak kabul etmişlerdir. Adres değişiklikleri yazılı ve usulüne uygun şekilde karşı tarafa bildirmedikçe, en son bildirilen adrese yapılacak tebligat, ilgili tarafa yapılmış sayılır.
İş bu sözleşmenin konusu; …………. İli, ……………… ilçesi, …………….. adresinde kain ve tapunun … pafta, …… ada, …… parselinde arsa niteliği ile kayıtlı …. Yüz ölçümündeki taşınmaz üzerinde, zemin+5 (beş) normal kattan ve her katta iki daire olmak üzere toplam 12 (on iki) daireden ibaret konut inşaatının, arsa payı karşılığı, anahtar teslimi yapımına ilişkinidir.
İş bu sözleşmenin konusu olan konut inşaatı, betonarme karkas olarak, ekli teknik şartname hükümlerine göre yapılacaktır.
İşbu sözleşme uyarınca yüklenicinin, yapacağı inşaata karşılık alçağı bedel; bağımsız bölümlere bağlı arsa payı olup, noter harcına esas olmak üzere gösterilen ……….. TL ise, satış bedeli değildir.
Arsa payı olan bu bedel, götürü olduğundan; yüklenici, sözleşmenin imzalanmasından sonra malzeme ve işçi ücretlerine zam gelmesi vs. gibi nedenlerle bir hak isteminde bulunamaz.
Yüklenici, işbu sözleşmeden doğan taahhüdünün tamamını veya bir kısmını, arsa sahibinin yazılı izni olmadan, başkasına devredemez.
Taraflar, bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarının paylaşım oranını %50 (yüzde elli) olarak kabul etmişlerdir.
Tarafların imzasını taşıyan ekli krokide de gösterildiği üzere; ana girişin solunda kalan tüm daireler (1,3,5,7,9, ve 11 numaralı daireler) arsa sahibine ve sağında kalan tüm daireler de (2,4,6,8,10 ve 12 numaralı daireler) yükleniciye ait olacaktır.
Sözleşmenin imzalanmasından, binanın iskan ruhsatı alınmış olarak teslimine kadar geçecek olan süre içerisinde; ödenmesi gereken malzeme ve işçilik bedelleri ile sözleşme, proje, tapu ve yapı denetim giderleri, vergi sigorta primleri, tüm harçlar, elektrik, su, doğalgaz ve kanalizasyon şebeke ve iştirak payları ve bağlantı ücretleri yükleniciye aittir.
Arsa sahibinin görüşünü ve yazılı onayını almak koşuluyla gerekli projeleri hazırlamak, ilgili mercilerde onaylatmak, inşaat ve iskan ruhsatlarını almak yükümlülüğü ve giderleri yükleniciye aittir. Bu işlemlerin yapılma süresi, sözleşme süresine dahildir.
İnşaatın yapılacağı arsa, sözleşmenin imzalanmasını takip eden 7 takvim günü içerisinde, boş ve inşaata hazır şekilde, yükleniciye tutanakla teslim edilecektir.
Sözleşmenin süresi, arsanın tesliminden itibaren en geç 24 aydır. Yüklenici, inşa edeceği konutu, bu süreyi aşmamak koşuluyla, çevre düzenlemesi yapmış ve iskan ruhsatı alınmış olarak, arsa sahibine teslim edecektir.
Arsa sahibi, inşaatı, her aşamada yapı denetim elemanı aracılığıyla denetleyebilir. Yüklenici, arsa sahibinin bu hakkını kullanmasın engelleyemez. Denetim için her türlü kolaylığı da sağlamak zorundadır.
Yüklenici, 11.maddede belirtilen tarihe kadar inşaatı teslim etmediği takdirde, kesin olan bu sürenin bitiminden itibaren, her bir daire yönünden ve her ay için rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatını ve ayrıca her bir daire yönünden ve her ay için 1.000 TL gecikme cezasını birlikte ödemeyi kabul taahhüt eder.
Arsa sahibi; inşaatı teslim alırken, gecikme cezası yönünden, ihtirazi kayıt (çekince) dermeyan etmek zorunda değildir.
Arsa sahibi, sözleşme uyarınca yükleniciye düşen dairelerin satış yetkisini, aşağıdaki sıraya göre verecektir.
-Çatı katı betonu dökülünce bir daire,
-Duvarlar örülüp, çatı kapanınca bir daire,
-Cephe kaplanmasının yapılmasını, ahşap doğramalar ile mutfak dolaplarının takılmasını ve oda parkelerinin cilasız olarak yapılmasını müteakip bir daire,
-Çevre düzenlemesi yapılıp, asansör çalışır hale getirildikten ve iskan ruhsatı alınıp kat mülkiyetine geçildikten ve anahtar teslimi gerçekleştirildikten sı-onra kalan daireler.
-Arsa sahibi, yüklenicinin talebi üzerine, ilgili dairenin satışını 10 takvim günü içerisinde vekalet vermek veya ilgili tapu müdürlüğünde bizzat hazır bulunmak suretiyle gerçekleştirmek zorundadır.
Sözleşme sonrası, imar değişikliğine bağlı kazanılacak fazla kattaki daireler de, işbu sözleşmedeki oran (%50) dahilinde, taraflar arasında paylaşılacaktır.
Süre uzatımı, aşağıdaki hallerde verilir ve sözleşme süresinden sayılır:
-Sözleşme tarihinden sonra yürürlüğe giren kanun, kararname ve yönetmelik gibi mevzuatın uygulanmasının işin yapımını geciktirmesi,
-İşin, yükleniciden kaynaklanmayan nedenlerle arsa sahibince durdurulması,
-Fazla ve sözleşme dışı işlerin varlığı,
-Arsa sahibince yer tesliminin geç yapılması,
-İnşaat aşamalarında madde 14’te belirtilen tapu devirlerinin geç yapılması,
-Mücbir sebep halleri.
-Süre uzatımını gerektiren mücbir sebep halleri de şunlardır:
-Doğal Afetler,
-Yasal Grevler,
-Genel salgın hastalıklar,
-Kısmi ve genel seferberlik ilanı.
Bir halin mücbir sebep sayılabilmesi için, bu halin, yükleniciden kaynaklanmamış olması, ifayı engelleyecek nitelik taşıması ve yüklenicinin bu engeli ortadan kaldırmaya da gücünün yetmemiş olması gerekir.
Yüklenici, işbu sözleşme uyarınca üstlendiği işlerdeki her türlü açık ve gizli ayıpları, teslimden itibaren 5 yıl, ağır kusuru halinde de 20 yıl süresince, ihbar koşulu aranmaksızın ve ücretsiz olarak gidermeyi kabul ve taahhüt eder.
İş bu sözleşme, taraflardan birinin istemi üzerine tapu siciline şerh ettirilecektir.
İşbu sözleşmeden doğabilecek tüm uyuşmazlıkların çözümünde; mahkemelerin ve icra müdürlüklerinin yer itibarıyla yetkileri, HMK’nın yetkiye ilişkin hükümlerine göre belirlenecektir.
1-Bina, tasdikli projesine uygun şekilde, betonarme karkas olarak inşa edilecektir.
2-Dış cephe yerden 110 cm yüksekliğe kadar mermerle kaplanacak ve daha yukarısı mantolama olacak; teras kattaki açık alanlara da yaşıtım yapılacaktır.
3-Bina girişinden yola kadar Ankara taşı döşenecek; girişte ahşap çarpma kapı bulunacak ve duvara da kilitli posta kutuları konulacaktır.
4-Merdiven korkulukları ve küpeşteler, zemin kattan en üst kata kadar olacak; ayrıca, daire balkonlarına ve terasa da korkuluklar yapılacaktır.
5-Binanın çatısı, kullanılmış sağlam kereste ile örtülecek, kiremit altları aralıksız tahta kaplama yapılıp, 5 cm bindirmeli 1.sınıf ruberoit serilecek ve üstüne de TSE belgeli kiremit kullanılacaktır.
6-Çatı, mimari projesine uygun ısı ve su yalıtımlı olacak; çatı kapağı çinko kaplamalı yapılacak ve çatı çıkışına da sabit ahşap merdiven konulcaktır.
7-Düşey yağmur boruları, yine projesine göre balkon suyu giderleriyle uygun çaplı PVC borularıyla irtibatlandırılacaktır.
8-Salon, odalar, mutfak ve koridorlar komple kartonpiyer olacak; pencere kenarlarına perde bandı uygulanacak ve ayrıca mutfak ile bir odaya da baca yapılacaktır.
9-Daire odaları ve salon, laminat parke olacak; kapı ve pencereler de birinci sınıf budaksız keresteden yapılacaktır. Kapılarda ………… marka kilit kullanılacak; tüm pencere ve balkon kapı camları ısı camlı olacaktır.
10-Salon, odalar ve mutfakta televizyon ve telefon, antrede de telefon tesisatı; salonda 4 adet priz ve 2 adet aydınlatma tesisatı; odalarda da 2 adet priz ve bir adet aydınlatma tesisatı, balkonlar ile terasta da 2 adet priz ve aydınlatma cihazı olacaktır.
11-Mutfak, banyo ve tuvaletlerde TSE belgeli bataryalar kullanılacak; ıslak zeminler seramikle kaplanacak; banyo ve tuvaletler tabandan tavana kadar seramik olacaktır.
12-Bina, tasdikli doğalgaz projesine uygun kat kaloriferli ve kombili yapılacak; kalorifer radyatörleri, kombiler ve giriş-çıkış vanaları ………. Markalı olacaktır.
13-Binanın temiz su tesisatında TSE belgeli mavi veya gri borular kullanılacak; pis su boruları da ………….… marka olacaktır.
14-Binanın tüm elektrik tesisatı, tasdikli projesine uygun yapılacak; TSE belgeli kablo ve cihazlar kullanılacaktır.
15-Eletrik saatleri yüklenici; su ve doğalgaz saatleri de daire sahipleri tarafından takılacak; abonelik işlemleri ise daire sahipleri tarafından yapılacaktır.
16-Otopark ve çevre düzenlemesi tasdikli peyzaj projesine uygun olacak; bahçe duvarlarının dış yüzeyleri Ankara taşı ile kaplanacak ve üstlerine perforje dekoratif demir parmaklıklar konulacaktır.
17-Taraflar, işbu teknik şartnameyi, sözleşmenin eki olarak kabul ederler.
Kat karşılığı inşaat projeleri için Anıl İnşaat ile iletişime geçin!
Uzmanla Görüşün 